第146章 畫大餅
都不需要金尚怎麼勸說，梅應年自然能看清楚其中的利弊關係。
即便如此，金尚還是從多個角度，解釋了一下文旅地產和影視院線等結合的好處。
幾分鐘後，金尚總結道：
「不管是住宅市場，還是商業地產，本質其實是一樣的，資本運作，滾雪球。不管是地方政府，銀行，開發商還是合作商戶，炒房客，都是一條繩上的螞蚱，誰要是覺得自己能甩開其它環節，自己吃獨食，那就玩不下去了。」
這個世界上，像房地產這樣，同時兼具使用和投資雙重屬性的領域，並不是很多。
而且，這一行的產業鏈很長很長。
不論在哪個國家，哪個時代，房地產都是可以作為經濟支柱的存在。
但是，如果只有這一根支柱，那就很危險了。
見金尚說得差不多了，梅應年才微不可查地點點頭：
「我手下的顧問們，也覺得這個，可以做。就是……你說的這個影視城，具體是怎麼個想法……」
「在回答之前，我想問二舅一個問題，將來的地產開發，準備以什麼樣的模式來進行……」
迎著對方不解的注視目光，金尚繼續解釋道，
「是買下一塊地皮的開發權，建大型購物中心，寫字樓和公寓住宅，或租或賣，回收資金，再進行下一地塊開發，一直這麼滾雪球？」
「有什麼不對，開發商不都是這麼玩的？一直如此，貌似也玩不出花樣來。」
「太被動了！」
金尚失望地搖搖頭，然後不解地反問道，
「一直如此，就對嗎？如果只考慮不動產的實際使用價值，也就罷了，問題是，房地產本身的金融屬性，怎麼開發？」
見對方還沒反應過來，金尚直截了當地說道：
「就拿炒股為例，如果我偷偷買了一隻股票，或者一個題材的數只知名股票，想要將價格拉起來，吸引散戶來接盤，怎麼做？」
梅應年下意識地答道：
「暫且不提一些專業的交易手法，總的來說，無外乎在財報上耍小花招，玩點數字遊戲，或者通過各種渠道放出利好消息，蹭一蹭熱點，韭菜嘛，聽風就是雨，正好高價賣給他們……」
「房地產，不可以這麼操作嗎？」
「可以是可以，但是……對了，阿尚在大學裡，學的城市規劃，算是半個內行，有些醜話，我就直接說了……」
梅應年將杯中茶一飲而盡，梅文輝起身幫忙換了一杯新的，又長舒了一口氣，才說到，
「京城裡，還算好的，地方城市的規劃，每一個領導上台，第一件事，基本都是在地圖上畫個圈，搞一個什麼開發區，新區，新城之類的，公交地鐵，學區劃片，院校搬遷，大廠入駐等等，說白了，全都是為了將原本不值錢的土地賣個高價……」
不管是這個規劃，還是那個規劃，都需要錢，才能推進，所以，萬事開頭第一件事，就是搞錢。
從這個角度來說，但凡有點抱負和野心，想要做點實事的地方主官，賣地的能力，約等於治政的能力。
「站在房地產開發商的角度，隨著官方的指揮棒，按部就班地走下去，總不會錯。」
「但是，競爭對手不少吧？而且，一些城建和長遠規劃，沒點過硬的內部關係，搞不到。」
所以，想要最大限度獲得利潤，就必須保持消息靈通，融資渠道便利，能夠較同行更快一步，就是實實在在的大收穫。
梅應年涉足房地產時間不長，和那些經營了許多年，根深蒂固的前輩比起來，差了太多。
「所以，我早些時，也想過以投資足球為切入點。你們家的俱樂部，我也調查過，原本打算入股甚至購買，並以此為跳板，切入京城資本和土拍市場……」
這才是一九九五年，二舅就已經想過通過足球圈的影響力，順勢深耕房地產市場么？
不得不說，眼光還是比較犀利的。
「京城北方聯合足球俱樂部的名頭，我已經開發了，以後有大用，無法分享。要是二舅還沒打消投資足球的想法，我可以提供一個參考……」
說著的金尚，將京城體大青年的信息，詳細說了一遍。
「那一家京城科技的運營和技術能力很不錯，但是，掌舵人的戰略決策，有嚴重的問題，不出一年，肯定會遇到坎坷，能撐過三年，算他們有本事。到時候，那一傢俱樂部，就可以順勢接過來。」
「回頭我讓人看看，背靠本地體校，人脈深厚，後備力量充足，似乎可行。」
「這件事……暫且打住，說回到房地產的話題上來……」
言歸正傳後，金尚清了清嗓子，解釋著炒作股票和房地產之間的關係，
「現在的二舅，就相當於一個手裡有錢，但是人脈關係都很一般的『散戶』……」
「大號韭菜，我懂。」
聞言的金時和梅文輝禁不住噗呲一笑，金尚倒還好，嘴角拉出一抹弧度，繼續說到：
「打聽市場的小道消息，關注官方公告，看同行熱點，其實也不會虧。因為市場整體處在低位，資本雄厚，一時的波動奈何不了你，將投資周期拉長，肯定有得賺。就是……賺不到認知之外的大錢。正常來講，應該怎麼辦，才能改變這種……別人大碗喝酒，大口吃肉，自己陪跑，只能賺點湯湯水水的窘境呢？」
話說到這，梅應年終於有了一點想法。
「自己坐莊！你的意思是……」
金尚豎起食指，輕輕搖了搖：
「建一棟住宅，修一個購物商場，蓋一棟寫字樓，然後坐等時代風口吹來，乘勢而起，固然生理，可要是風吹來的不及時，或者風向不合心意，怎麼辦？」
「只有……自己吹？」
「如果要安安穩穩賺錢，二舅經營好航運和造船生意，已經很好了，再適當挖掘一下上下游產業鏈，老老實實當『北海船王』不好嗎，難道『上岸』是為了撿別人的殘羹冷炙？您要建的，不是一棟樓，一個小區，一條商業街，而是為了建一座城？」
「對！一座城有點誇張，至少是一個商圈，吃喝玩樂，衣食住行，無所不包，應有盡有……」
終於明白了金尚的意思後，梅應年越發感覺到，自己這個小外甥，小腦瓜里想的東西，當真是大膽，
「我需要這個集影視製作，文化旅遊，資源開發，商業廣場和住宅別墅於一體的影視城計畫……」
文化產業，影視劇製作，是引子，是特色，本質上，它還是房地產。
沉吟了片刻後，梅應年笑著問道：
「你們學校城市規劃專業的畢業生，好招嗎？看來，我以前還是疏於這方面的人才儲備了，得儘快補起來……」
「今年估計是來不及了！二舅可以試試高薪挖人，但是效果不好保證。對了，今年的秋招，可以報名，順便帶一帶今夕文化……」
「能行的話，我再聯繫你。」
滿意地拍了拍金尚的肩膀，梅應年讓梅文輝攤開京城地圖，放在茶几上，幾人圍上來，指指點點。
「核心城區肯定不行，京西這等發展很快的城鄉結合部可以試試，但是，城市綜合體開發，應該能行，影視基地生態旅遊城之類的，難度不小，只能去遠城區刷一刷存在感。」
「京西丰台，可以爭取一下，重點還是放在密雲，懷柔，房山，平谷和通州比較好。」
金尚想了想之後，根據前世的記憶，大致點了幾個比較靠譜的地方。
「嗯！我讓人考察一下當地環境，影視城計畫，差不多就這樣，城市商圈綜合體開發，以京西為主，這裡比較熟，東邊的朝陽也可以試試。京城的開發程度已經很高了，可輾轉騰挪的空間不大，大概還有十幾年的紅利期，倒是一些地方新興城市，區域中心城市，和有潛力的二線城市，市場潛力值得期待……」
「這種事，您自己拿主意，只要現金流不斷裂，激進一點操作都沒關係，大勢所趨，虧不了。」
「按照這個設想進行商業布局的話，錢……不夠了，得加強融資力度了。」
摸索著下巴，在地圖上來回遊移，琢磨著大概需要多長時間，多少資金維持，才能順利將這麼大的盤子撐起來。
「對了，京城有一個三國歷史題材的影視基地，南方還要有一個，你覺得應該建在哪裡？」
「我覺得蘇州不錯，太湖周邊幾個風景優美的地方城市，都可以去試試。」
「不在長江沿岸，洞庭湖，高郵湖，洪澤湖不行嗎？」
「大江以南，和大江以北，哪邊潛力大，經濟狀況好，一目了然，靠近內陸的地方，等二舅在沿海經濟發達的地方開拓得差不多了，有餘力，再去試水比較好……」
「也對，做生意，要講究順勢而為。客觀條件，營商環境，沿海比內陸好，南比北好。如果不是京城……」
梅應年搖搖頭，後面的話不再多說了。
大勢如此，真不好逆天而行。
這一世，已經算好了，祖國周邊戰略要地基本囊括，東亞幾大水系和平原，盡在手中，定都北方，一定程度上緩解了南北發展的不平衡。
環北海，環渤海，西北塞上江南，大牧場，大農場，煤炭石油天然氣，豐富的林木資源等，一定程度上，可以做到南北互補，不至於出現前世那種南北不平衡且差距越拉越大的情況。
即便如此，對梅應年這種有宏大商業願景的大富豪來說，先南後北，先沿海後內陸的戰略，不會搞錯的。
「南邊的，暫且不去說，北邊這個影視基地，你覺得要花多少錢？」
「一期一期建，分批開放使用，緩解資金壓力，也讓地方看看，咱們不是紙上談兵，而是真的能創造極高的經濟效益。第一期，先兩億……有點少，就三億吧，應該夠了，三通一平先搞起來，各種優惠政策也可以談。」
「文旅特色，我了解過，有很多彎彎繞繞，這方面，可能還需要你和對方溝通一下。」
「這個自然！」
「你那邊的小說和遊戲，賣得怎麼樣？」
「一開始挺平淡，這兩天，口碑發酵，有點起色了。各地書店的反饋很不錯，網上銷量的增長幅度也很可觀。」
「目前總共賣了多少？」
「小說將近十五萬冊，遊戲四萬多份……」
「這個數據……有點低吧？」
「二舅，現在才賣了一個多星期，已經很可觀了。因為宣傳投入比較大，初始銷量，我其實有點不滿意，但是，後續穩住了，沒怎麼降，甚至還在漸漸拔高。長期來看，很不錯……」
全國都只有二十幾萬上網用戶，實際電腦裝機量，在五六十萬上下，接近十分之一的活躍網民，第一時間買了《三國志》遊戲，可見這個數據，真的不差了。
當然，這也有如今市面上沒什麼出色的大作，還趕上了放暑假，以及部分消費者只是貪便宜，買《三國演義》小說，順便買了遊戲光碟的原因。
即便如此，這個結果，勉強可以接受，對得起金尚花錢宣傳推廣了。
「那……就這樣吧！」
聞言的梅應年，也沒有過分糾結這種小事，
「今天最大的收穫，就是從阿尚這裡聽到了關於城市綜合體開發的思路。確實，大玩家要摒棄『散戶』思維，土地和上面的建築，到底值多少錢，還能好好操作一下。包子饅頭能賣多少錢，和麵粉餡料成本息息相關，也取決於廚師手藝和品牌包裝。抬價拿地，低價促銷賣房，固然可行，可是，手段有點粗糙。最頂尖的房地產開放商，賣的不止是房，而是一種高質量，高品質，有格調的城市生活。」
地段再好，交通再便利，周圍配套設施和基礎建設不行，房子也賣不了高價，商鋪租金也漲不起來。
與其等著摸不著頭腦的政策層面的推進，還不如自己主動動手加碼，將「餅子」畫得好看一點。
不管是炒股還是炒房，看的是實際價值嗎？
不，炒的是上漲賺錢的預期！
在這一行混，講故事的能力，可能比干實事的本事，更加重要。